Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Side 29 af 32 Previous  1 ... 16 ... 28, 29, 30, 31, 32  Next

Vis foregående emne Vis næste emne Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Lars_HH on Tors jul 11, 2013 12:57 pm

Holland er i problemer også og de har næsten lige så høj gældsætning som Danmark: http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q1-2013-Global-housing-markets-now-in-full-scale-boom

Lars_HH

Antal indlæg : 954
Join date : 30/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Tors jul 11, 2013 6:09 pm

Lars_HH skrev:Holland er i problemer også og de har næsten lige så høj gældsætning som Danmark: http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q1-2013-Global-housing-markets-now-in-full-scale-boom
Jeps.
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Quasimodo on Søn jul 14, 2013 12:07 pm

Lars_HH skrev:Holland er i problemer også og de har næsten lige så høj gældsætning som Danmark: http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q1-2013-Global-housing-markets-now-in-full-scale-boom

Var det ikke netop Hollands "succes" med afdragsfrie lån der var forbilledet?  Mener de indførte det i midt/slut 90'erne........

Quasimodo

Antal indlæg : 7
Join date : 10/08/12

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by klogeaage 35 on Søn jul 14, 2013 12:23 pm

Lars_HH skrev:Holland er i problemer også og de har næsten lige så høj gældsætning som Danmark: http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q1-2013-Global-housing-markets-now-in-full-scale-boom



De kunne begynde at arbejde


Suspect
avatar
klogeaage 35

Antal indlæg : 2129
Join date : 24/10/08
Geografisk sted : Fyn

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Søn jul 14, 2013 12:29 pm

Quasimodo skrev:
Lars_HH skrev:Holland er i problemer også og de har næsten lige så høj gældsætning som Danmark: http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q1-2013-Global-housing-markets-now-in-full-scale-boom

Var det ikke netop Hollands "succes" med afdragsfrie lån der var forbilledet?  Mener de indførte det i midt/slut 90'erne........
Det ved jeg ikke; men når Du siger det, skal det nok være rigtigt.
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Søn jul 14, 2013 12:32 pm

klogeaage 35 skrev:
Lars_HH skrev:Holland er i problemer også og de har næsten lige så høj gældsætning som Danmark: http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q1-2013-Global-housing-markets-now-in-full-scale-boom



De kunne begynde at arbejde


Suspect
Det var dog en modbydelig tanke!
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Lars_HH on Søn jul 14, 2013 12:39 pm

En 68'er gider da ikke at arbejde, når man kan bruge boligen som hæveautomat og sende regningen videre til de 'usolidariske' børn.

Lars_HH

Antal indlæg : 954
Join date : 30/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Søn jul 14, 2013 12:42 pm

Lars_HH skrev:En 68'er gider da ikke at arbejde, når man kan bruge boligen som hæveautomat og sende regningen videre til de 'usolidariske' børn.
Nej, da - heldigvis.

Tænk hvis alle SF'ere virkelig begyndte at bestille noget!

Så ville katastrofen blive uoprettelig.
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Lars_HH on Søn jul 28, 2013 1:34 am

Hvor er det skræmmende, specielt når man tænker på hvordan Thomas blev latterliggjort:

http://www.business.dk/oekonomi/hemmeligt-beredskab-for-danske-bank

Hemmeligt beredskab for Danske Bank - Økonomi | www.business.dk

http://www.business.dk/oekonomi/nationalbanken-holdt-danske-bank-i-et-jerngreb

Nationalbanken holdt Danske Bank i et jerngreb.

Forstår godt at klakørerne er aktive på boligdebatten Smile

Lars_HH

Antal indlæg : 954
Join date : 30/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Søn jul 28, 2013 6:44 am

Lars_HH skrev:Hvor er det skræmmende, specielt når man tænker på hvordan Thomas blev latterliggjort:

http://www.business.dk/oekonomi/hemmeligt-beredskab-for-danske-bank

Hemmeligt beredskab for Danske Bank - Økonomi | www.business.dk

http://www.business.dk/oekonomi/nationalbanken-holdt-danske-bank-i-et-jerngreb

Nationalbanken holdt Danske Bank i et jerngreb.

Forstår godt at klakørerne er aktive på boligdebatten Smile

Det var det, jeg var klar over, at Boligdebatten havde valgt side. Da så boliger var blevet uinteressante og de egentlige problemstilling er den finansielle, så måtte der jo komme en konfrontation.
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Storebror on Søn jul 28, 2013 10:21 am

Lars_HH skrev:Hvor er det skræmmende, specielt når man tænker på hvordan Thomas blev latterliggjort:

http://www.business.dk/oekonomi/hemmeligt-beredskab-for-danske-bank

Hemmeligt beredskab for Danske Bank - Økonomi | www.business.dk

http://www.business.dk/oekonomi/nationalbanken-holdt-danske-bank-i-et-jerngreb

Nationalbanken holdt Danske Bank i et jerngreb.

Forstår godt at klakørerne er aktive på boligdebatten Smile

Det nye er at det nu er dokumenteret, hvad en hver logisk har kunnet konkludere, at alle bankpakker har haft et formål, nemlig at holde liv i Danske Bank. Godt nok handler de møde der beskrives om bankpakke 2+.  Det tog journalisterne små 5 år at dokumentere det enhver logisk kunne konkludere basseret på stresstesten fra 2008. Det er ikke imponerende.

Derudover, gengiver journalisterne desværre også flosklerne om at DDB kom til at betale for bankpakkerne. Det kan logisk ikke lade sig gøre når DDB allerede på det tidspunkt reelt var konkurs.

Sidst men ikke mindst skulle det også have været gjort mere klart at statsbankerotten som journalisterne taler om skyldes at politikkere allerede havde lavet bankpakke 1.

Storebror

Antal indlæg : 493
Join date : 25/10/08

Vis brugerens profil http://siksak.dk

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by pibetobak on Søn jul 28, 2013 12:41 pm

Jeg vil helst ikke lyde som konspirationsteoretiker, men hvorfor kommer denne historie nu?

Jeg ved at mange journalister forsøgte at få aktindsigt i hvad, der foregik ved bankpakke 1 og frem efter, men det blev absolut nægtet dem.

Nu har nogen i maskineriet skiftet mening eller måske gjort opmærksom på at hvis I spørger på den og den måde om hvad, der skete for 5 år siden, så får I noget at vide.

Er det her relateret til de politiske forhandlinger omkring SIFI-lovgivningen?

pibetobak

Antal indlæg : 69
Join date : 26/07/13

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by klogeaage 35 on Søn jul 28, 2013 1:27 pm

pibetobak skrev:Jeg vil helst ikke lyde som konspirationsteoretiker, men hvorfor kommer denne historie nu?

Jeg ved at mange journalister forsøgte at få aktindsigt i hvad, der foregik ved bankpakke 1 og frem efter, men det blev absolut nægtet dem.

Nu har nogen i maskineriet skiftet mening eller måske gjort opmærksom på at hvis I spørger på den og den måde om hvad, der skete for 5 år siden, så får I noget at vide.

Er det her relateret til de politiske forhandlinger omkring SIFI-lovgivningen?

Du kan være rolig ,der lugter af modsvar til Harry Potter aka Brian Mikkelsens forsvar af danske bankers solvenskrav ift EUs
avatar
klogeaage 35

Antal indlæg : 2129
Join date : 24/10/08
Geografisk sted : Fyn

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Søn jul 28, 2013 2:21 pm

pibetobak skrev:Jeg vil helst ikke lyde som konspirationsteoretiker, men hvorfor kommer denne historie nu?

Jeg ved at mange journalister forsøgte at få aktindsigt i hvad, der foregik ved bankpakke 1 og frem efter, men det blev absolut nægtet dem.

Nu har nogen i maskineriet skiftet mening eller måske gjort opmærksom på at hvis I spørger på den og den måde om hvad, der skete for 5 år siden, så får I noget at vide.

Er det her relateret til de politiske forhandlinger omkring SIFI-lovgivningen?
Det anser jeg som givet!

Konspiration er det ikke - det er krisestyring. Der er et ganske betydeligt tidspres.
Det har heller ikke noget med politiske dagsordener at gøre - udover - at Danske Bank forsøger at tilsidesætte enhver form for demokrati og reelt lave et statskup. Det jeg hæfter mig ved er at Danske Banks lydige slaver på Berlingske er blevet brugt.

Det gøres også mere end almindelig klart, at der er taget referat, der på indeværende tidspunkt ikke er egnet til offentliggørelse. Her kommer jeg til at tænke på den irske bankdirektør, der spillede arrogant. Den historie kom også ud her i tidsmellemrummet mellem udsendelse til høring og fremsættelse af lovforslag.

Det er også en måde at lade offentligheden vide, hvor alvorlig situationen reelt er.

Samtidig vil man fortælle Danske Bank, at de har bare at lave være med at modarbejde - f.eks. true Brian Mikkelsen på hans sommerhus, som man har gjort herinde.
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Søn jul 28, 2013 2:27 pm

klogeaage 35 skrev:
pibetobak skrev:Jeg vil helst ikke lyde som konspirationsteoretiker, men hvorfor kommer denne historie nu?

Jeg ved at mange journalister forsøgte at få aktindsigt i hvad, der foregik ved bankpakke 1 og frem efter, men det blev absolut nægtet dem.

Nu har nogen i maskineriet skiftet mening eller måske gjort opmærksom på at hvis I spørger på den og den måde om hvad, der skete for 5 år siden, så får I noget at vide.

Er det her relateret til de politiske forhandlinger omkring SIFI-lovgivningen?

Du kan være rolig, der lugter af modsvar til Harry Potter aka Brian Mikkelsens forsvar af danske bankers solvenskrav ift EUs
Ja, det er nok dér den ligger. Hvis Danske Bank ikke holder aldeles kaje, så vil det komme frem, at banken er konstateret ikke alene insolvent; men også illikvid.

Det, der står tværs over hele artiklen er jo, at uden den Danske Stat så er Danske Bank illikvid. Altså den kan ikke udbetale så meget som en krone. Det kan vi jo se af, at valutareserven er 500 mia. - et absurd stort tal.
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Lars_HH on Søn jul 28, 2013 3:13 pm

Den sidste store krise på boligmarkedet var efter kartoffelkuren og strakte sig fra 1987 - 1994, hvor boligmarkedet bundede ud i 1994.
I 1994 kostede et parcelhus i Brøndby på 140 kvm. 50% mere end en herskabslejlighed på Vesterbro i tilsvarende størrelse. Boligpriserne i Brøndby og Frederiksberg var nogenlunde ens på dette tidspunkt, det fortæller os at markedet (de rationelle danskere) mente at Brøndby og Frederiksberg havde den samme herlighedsværdi og at de var markant bedre områder end netop Vesterbro. I 2013 fortæller markedet os det omvendte.

1994
Hus i Brøndby
140 m2 * 6.200 kr. = 868.000 kr
Lejlighed på Vesterbrogade
140 m2 * 4.200 kr. = 588.000 kr.
I 2013 var det tilsvarende til
Hus i Brøndby
140 m2 * 16.600 kr. = 2.324.000 kr. ( fortjeneste 1.45 millioner skattefrit)
Lejlighed på Vesterbro
140m2 * 29.000 kr. = 4.060.000 kr. (fortjeneste 3.4 millioner skattefrit)

Link:
http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=21500&PropertyTypeSelection=1&DatatypeSelection=0

Link:
http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=77153&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=0

Grunden til at jeg starter med denne fortælling skyldes at jeg vil starte med boligpriserne på landsplan og så bevæge mig ned på det regionale niveau.

Boligpriserne har altid fulgt inflationen, hvilket illustreres med dette eksempel fra Holland:

Link:
http://www.fundmasteryblog.com/wp-content/uploads/2007/11/amsterdam-re-prices-091107z_huizenprijz_197427a.jpg

Link:
http://blog.winecounty-re.com/wp-content/uploads/2012/10/Historic-Home-Prices-Herengracht-Amsterdam.jpeg

Eller USA

Link:
http://sagebrusheconomics.com/Portals/31/Article%20Images/Yale%20House%20Prices.JPG

De hollandske boligpriser styrtdykker pt. jf. teorien om prisdannelse på boliger og de amerikanske boligpriser er selvfølgelig også faldet siden 2008, med et lille re-bound pt.

Hvorfor falder boliger så ikke i værdi, som alle andre varegrupper i en kapitalistisk markedsøkonomi, som jo netop er karakteriseret på konstante prisfald på biler, telefoner, tog, hårde hvidevarer mv. (renset for skatter og afgifter)

Grunden til at boliger ikke falder i værdi skyldes at produktivitetstilvæksten i byggeriet er relativ lav og folk simpelthen bruger noget af det øgede rådighedsbeløb på bedre boliger.

Det betyder at boliger ikke stiger i værdi, men holder deres værdi i forhold til pengenes forringede købekraft - også derfor man så voldsomme nominelle prisstigninger på boliger i højinflationsperioden fra 1975 - 1985, hvor huspriserne blev tredoblet i værdi, men de steg altså ikke mere end 1 liter benzin eller et Anders And blad. Den danske krones værdi faldt dog til ⅓-del af værdien i 1975 og det blev afspejlet i den konstante reale boligpris.

Link: http://siksak.dk/FRBD_RHPI.php

Bemærk at de reale boligpriser i Danmark stadig skal ned med 30-40% (og det kommer de - ellers giver jeg rødvin til alle på nørdelinks). Boligboblen i Norge er som tidligere nævnt helt unik - og nordmændene mener ganske givet at de oplever et nyt paradigme for boliger.

Et mere præcis dag-til-dag indeks for boligpriser kender alle mine tidligere elever godt og er det som nationalbanken brugte i gamle dage nemlig Tobins Q

Link: http://siksak.dk/TobinsQ.php

Tobins Q fortæller os, hvor store boliginvesteringerne er, men samtidig hvor overvurderet markedet er. I det at den rationelle boligaktør selvfølgelig investerer i et nyt hus

Link: http://www.huscompagniet.dk/sfs.php?fid=ijqu

Eller opgradere sit eget hus, når den gamle rønne koster 2.5. mill.
Også derfor vi ikke havde nogen arbejdsløshed og byggeboom i midt-00’erne og Søren som var boligsøgende havde også bemærket at folk rev gamle huse ned for at bygge nye.

Boligpriserne - undtagen lejlighederne - er da også faldet konstant siden 2007 modsat af hvad der skrives i pressen:

http://siksak.dk/showEjendomsprisindeks.php?index100=2000-7&real=1

Og endnu værre omsætningen falder, hvilket indikerer at førstegangskøbere og dem udenfor boligmarkedet stadig ikke har råd til at købe på markedet, hvilket bare vil betyde yderligere prisfald. Da det er køber der sætter prisen i et faldende marked - og ikke sælger.

Link: http://siksak.dk/showEjendomssalg.php?showdata=true&curves=7&smooth=12

Det var generelt om boligerne på landsplan!
Hvorfor stiger lejlighederne så i København, samt husene indenfor Motorring 3 op til dyrehaven?
Det går de da prissætningen fastsættes af det afkast man kan få pr. kvadratmeter, da efterspørgslen på jord overstiger det udbud af jord/boliger der er.
Det manglende udbud skyldes planøkonomisk spekulationstænkning fra Københavns Kommune, samt rigide lokalplaner (jeg er dog personlig enig i at man skal beskytte den historiske bymidte - selvom det går ud over de fattige og studerende). Det er med til at holde etagemeterprisen oppe (fandt Ritt ud af i 2008), samt at man ikke udbyder nye grunde tilstrækkelig hurtigt og ikke må bygge over 80 meter i Kbh, samt det er at man er fanget i sin egen logik med at jordprisen er høj for at kunne beskatte folk kraftigt (grundskyld) for derefter give dem boligsikring !?!?

I København er den gennemsnitlige leje på en etagemeter mellem 1.000 kr. - 2.000 kr. årligt alt efter beliggenhed.

http://www.dr.dk/Nyheder/Indland/2013/05/13/082026.htm
Værelser på Vesterbro er oppe på næsten 3.000 kr. årligt.

Det betyder altså at lejlighedsprisen er en funktion af det afkast man kan få. Lad os sige at man kan få 18.000 kr. om måneden ved at udleje en lejlighed på 100 kvm2. på Østerbro, så skal den lejlighed altså koste maks. 3.5 millioner, da det er den pris du kan hente afkastet hjem på:

Link:
http://www.danbolig.dk/Privat/KoebBolig/Soeg-bolig/VisBolig/?propertyid=118KT-L0682&brokerid=118&searchtype=1&district=101&

Konklusionen er følgende. Boliger i Danmark vil fortsat falde, i mens at boliger/ejer-og andelslejligheder i København vil blive handlet på afkastet, hvor prisen er en funktion af dette.

Pt. er priserne på lejligheder i København handlet nogenlunde på afkastet, men der er masser af nybyggeri på vej. Eksempelvis er de nye lejligheder på Nordhavnen billigere end de gamle på Strandboulevarden. Hvis I har kig på en lejlighed, så send den til mig, så skal jeg nok lave beregningen.

Bemærk at man fra politisk side og fra nationalbanken altid forventer at boligerne vil stige - det gør de ALTID i deres prognose også i 2007 eksempelvis.

http://finans.tv2.dk/nyheder/article.php/id-69361500:nationalbanken-sådan-går-det-boligmarkedet-indtil-2015.html

Samt at aviserne forvrider statistikkerne ser det ser ud som at der er stigende på vej.

Der er dog en kæmpe usikkerhed forbundet med afkastberegningen og det er den nuværende obligationsboble/lave renter vi befinder os i pt. Det skyldes at centralbankerne og politikerne har bestemt at renten skal være ultralav for at undgå en pristilpasning på boligmarkedet og har skabt en kæmpeboble som har drevet renterne ned på et niveau de aldrig tidligere har været på. Dette ved at centralbankerne leger spekulanter og opkøber obligationer, resultatet ses her:

https://dl.dropboxusercontent.com/u/33226516/Realrenten%201900%202012.pdf

Realrenten er negativ (endda beregnet uden rentefradrag). Dvs. at pensionisterne (kapitalisterne) betaler for at holde kontantprisen oppe på lejligheder i København, da de får negativ afkast på deres opsparing for at holde afkastet på lejligheder og boliger oppe i København.

Så det betyder at man SKAL købe med fastrente og så betale de resterende 20% ned hurtigst muligt, hvis man skal købe. Her kan man tage afdragsfrit fastforrentet lån og så aggressiv tilbagebetaling på den resterende del af lånet.
Dette da fortjenesten skal hentes på kursfald på obligationerne bag lånet, når den politisk skabte boble bliver punkteret på et tidspunkt.

Så ja, det var en moderat købsanbefaling, såfremt at man ikke kan finde en billigere lejebolig eller en bolig der lever op til de forventninger man har til sin boligsituationen, men gevinsten skal hentes på kursfald på lånet og ikke reale boligprisstigninger.

Generelt mener jeg at folk med afdragsfrie flexlån ikke har forstået prissætningen af boliger, da renten jo netop stiger når inflationen (og deres bolig) stiger en dag om 10 år. Altså loose-loose på kursen og ydelsen, når boligerne rammer deres konjunkturbund på et tidspunkt.

Hvor skal man så købe, hvis man er spekulativ. Alle andre steder end dem der bliver ‘hypet’ i boligprogrammer, livsstilsmagasiner og Politikens kultursektion. Kig i stedet på fundamentale jordinvesteringer (infrastruktur, off. service mv.)

Et bud kunne være lejligheder omkring byudviklingsområder og metrostationer. Dvs. Carlsberg-området (mod Kgs. Enghave), Nordhavnen, Sydhavnen og områder på Amager.
Folk brokker sig i øjeblikket over metro-larmen, men dog gør de nok ikke når ejendomsmægleren fortæller dem i 2018 at deres ejendom er blevet mere værd, fordi infrastrukturen er blevet bedre og der er kommet flere private og offentlige investeringer, som Brøndby oplevede det fra 1964 - 1994 og Vesterbro efter 1994.

Jeg ser dog stadig overordnet negativt på boligmarkedet i det at:
Energiafgifter stiger voldsomt
Grundskylden stiger voldsomt
Afdragsfriheden udløber
De små årgange er på vej ind på boligmarkedet 1981 - 1984.
Udbuddet er gigantisk
Den lave rente betyder at nybyggeriet fortsætter, grundet det lave afkast på obligationer. Se kranerne på Amager, Islands Brygge og Nordhavnen. Hvilket vil øge udbuddet af lejligheder og presse prisen.
Renten kan kun stige.
Både nationalbank og bankerne bruger den uvidenskabelige ydelsesmodel, når de skal yde lån eller beregne “Fair Value” af boligmarkedet.

Mht. den korte rente og den lange, forventer de folk som har ramt mest rigtigt at den vil falde det næste års tid, da Europa er på vej ind i en ny lavkonjunktur. Dele af Europa har haft højkonjunktur fra 2009 - 2013 - undtagen Danmark, Frankrig, Holland og PIGS.

*Kommentarer ønskes Smile *

Lars_HH

Antal indlæg : 954
Join date : 30/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Merkur on Søn jul 28, 2013 9:32 pm

Godt indlæg!

Jeg ser dog din "købsanbefaling" på fastrente (fremtidig konvertering fordel) mere som tabsminimering end fremtidig "gevinst" som du skriver.

Merkur

Antal indlæg : 330
Join date : 09/10/12

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Gæst on Søn jul 28, 2013 11:16 pm

Jeg ville dele analysen i to dele:

1) Generelt

2) Specielt (overlejret Generelt): Urbaniseringen

Du strejfer godt nok emnet urbanisering flere steder - bl.a. som delelement i demografi. Men det er jo meget værre. F.eks. vil ingen veludd. kvinder længere bo i Udkantdanmark. Fremmedarbejderne har ikke gidet det nogensinde. Der bliver ikke bare et overskud af boliger i Udkantdanmark. De bliver simpelthen usælgelige.

Rigtigt godt indlæg i øvrigt. En lærer, der ønsker at "eleverne" forstår:o  Måske skulle du skrive til journalisten Mathias Grønært / Grønlund?

Samtidigt kunne Thomas fremsende DB's nekrolog. Bare for at holde gryden i kog. Ren fiktion selvfølgeligt.

/BF

Gæst
Gæst


Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by erikkp on Søn jul 28, 2013 11:41 pm


Samtidig vil man fortælle Danske Bank, at de har bare at lave være med at modarbejde - f.eks. true Brian Mikkelsen på hans sommerhus, som man har gjort herinde.

Dette er vist en reference til mit indlæg om sommerhuspriser i Gilleleje. Så lad mig da kommentere:

1. Der sælges temmelig mange sommerhuse heroppe til en pris under 2 millioner. En del mennesker taber derved penge. Tabet tages tilsyneladende.

2. Der er 2 i min bekendtskabskreds der laver forældrekøb til deres børn. Det har der ikke været de sidste i det mindste 5 år. Det får mig til at tro at der er en del handel med ejerlejligheder

3. Min kollega fik sit bidrag sat op med 10000 pr år hos BRF. Han skiftede til et andet lån, men det bekræfter vel en del der er blevet sagt her.

4, Parcelhusmarkedet i Københavnsomegn ser du til at være stendødt.

5. En debat bør have mindst tre deltagere, ellers er det en dialog eller en monolog. Jeg er aldrig helt sikker på om Thomas og klogeaage er to forskellige personer.

6. Denne debat er meget tæt på at være en monolog

7. Thomas er god til at analysere statistikker, han har gjort mig opmærksom på ting som jeg ikke selv havde fået øje på.

8. Thomas har ingen ide om hvad der foregår udenfor hans hus hvis det ikke kan ses på internettet. Han bør få sin hjemmehjælper til at give ham en voksenble på så han kan komme lidt ud


erikkp

Antal indlæg : 29
Join date : 24/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Søn jul 28, 2013 11:54 pm

Merkur skrev:Godt indlæg!

Jeg ser dog din "købsanbefaling" på fastrente (fremtidig konvertering fordel) mere som tabsminimering end fremtidig "gevinst" som du skriver.

Ganske udmærket.

Men, men, men.....

Som det ser ud i disse år, så er boligmarkedet aldeles uinteressant. Man har andre strudse at plukke.

Bernstein gjorde opmærksom på, at men ikke fra Nationalbankens side holdt hånden under boligejerne.

Bankerne er imidlertid noget andet, for der er tale om den finansielle stabilitet.

Hvis det ikke lykkes at redde den fast forrentede annuitet, så kan det være nogenlunde lige meget.

1) Finansieringen af boligkøb vil falde udenfor rammerne af bank og kreditvæsnet, som vi kendte det.
Det vil være pantebreve og pantebrevsselskaber, som dels vil være meget tilbageholdende, dels vil kræve sig eksorbitant betalt. Det vil i sig selv betyde at priserne vil falde, fordi ydelsen vil blive vurderet ifht. indtjeningsevnen og ejendomsværdien.

2) Reddes den fast forrentede annuitet ikke og dermed finansieringen af boliger. Dels har flextumper købt uforholdsmæssigt for dyrt, dels vil de få fornuftige, der betaler deres fast forrentede annuitet pænt og ordentligt blive - af naturlige grunde - færre og beløbsmæssigt af mindre omfang. Dvs. at finansieringsformen falder væk for ejerboliger.

3) Der kommer ikke nogen kursgevinst, fordi renten er så lav så selv års tilbagebetaling og stadig kortere restløbetid vil ikke kunne "glide ned ad rentekurven", sådan som man før kunne, hvilket gav en gennemsnitlig levetid på et realkreditlån på 7-8 år.
Det er en betragtning, der ofte glemmes:
Tidligere kunne investor blot vente på at lånet blev reduceret til et 20 årigt lån, hvorved det med fastholdt kupon (som jo er ideen med det fast forrentede lån) steg i kurs og gav debitor en kursgevinst ved konverteringen.
Hvad man overser er: For kreditor/investor var renten på 6-8% reelt; men bindingen af kapitalen var kun på - skal vi sige 10 år! Et tilsvarende erhvervslån med tilsvarende sikkerhed ville også give en rente på 6-8% men med en pålydende løbetid på 10 år - ikke 30 år som et realkreditlån.
Den naturlige indfrielse som følge af handel - eller låneomlægning - var jo priset ind i kursen på optagelsestidspunktet.

Det berører det næste forhold: Nemlig at enhver fast forrentet realkreditannuitet, vil aldrig få lov til at gå over pari, fordi den vil blive holdt til udløb.
Dvs. rentekurven er ikke relevant i dag for boligfinansiering!
En ting er at en rentestigning er mere sandsynlig end et rentefald. Det skulle give en kursgevinst ved indfrielse til debitor:

Den kommer bare aldrig!
Obligationen bliver indlåst og illikvid, hvorfor den kun kan indløses til kurs pari. En rentestigning vil IKKE gavne boligkøberne. Investorerne - pensionskasserne - vil ikke sælge til under kurs pari - uanset renten. Gør de det, så kommer der et omgående kurstab, hvilket de naturligvis ikke vil høre tale om.

Jeg har lige gjort rede for, at et rentefald IKKE vil få obligationerne til "af sig selv" at gå over pari.

4) Endelig vil tilgangen af fast forrentede annuiteter være såre beskeden i bedste tilfælde: Dels vil ejendomspriserne være væsentlig lavere, dels vil handelsvolumet indskrænke sig til dødsboer.

Kære venner!

Vi taler om at boligmarkedet er brudt sammen - ikke bare for en periode; men for al evighed.
Som nogen måske har bemærket er jeg blevet meget skeptisk overfor om realkreditfinansiering af ejerbolig overhovedet kan reddes - jeg tvivler: Flextumpernes andel vil stige og stige. End ikke tvangsauktion vil være en løsning. Kridterne (eller, hvem, der nu overtager fordringerne efter dem) vil højst byde sit pant; men det dur heller ikke - for selv med en 20% rabat vil boligen være usælgelig.
Tvangsauktioner vil blot hobe ejendomme "i midlertidig besiddelse" op over den ansvarlige kapitalgrænse på 20%.

De eneste købere, der vil være er boligselskaber under pensionskasserne og de køber IKKE til priser over hvad et afkast over huslejen kan bære. Den anden faktor er, at pensionskassernes boligselskaber vil da ikke købe ind og presse lejen ned på de andre ejendomme, de udlejer.

Jeg kan ikke se nogen fremtid.
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Lars_HH on Ons aug 07, 2013 1:15 pm

http://www.business.dk/ejendomme/sjaelsoe-gruppen-kaster-haandklaedet-i-ringen?ns_mchannel=Mailing&ns_source=red_nb&ns_linkname=212

Lars_HH

Antal indlæg : 954
Join date : 30/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Lars_HH on Ons aug 07, 2013 9:11 pm

http://www.bloomberg.com/news/2013-08-06/new-crisis-lurking-in-cure-for-old-as-danish-probe-reveals-risks.html

Hov hov - udlandet kigger med!

Lars_HH

Antal indlæg : 954
Join date : 30/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Thomas on Ons aug 07, 2013 9:30 pm

Lars_HH skrev:http://www.bloomberg.com/news/2013-08-06/new-crisis-lurking-in-cure-for-old-as-danish-probe-reveals-risks.html

Hov hov - udlandet kigger med!
Ja da.
avatar
Thomas

Antal indlæg : 24508
Join date : 27/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Lars_HH on Tors okt 10, 2013 1:43 pm

Undskyld den lange radiotavshed - travlhed på jobbet:

Boligpriser i Euroland: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/cache/ITY_PUBLIC/2-10102013-AP/EN/2-10102013-AP-EN.PDF

Spanien:
http://www.tinsa.es/en/11357/press-area/press-release-year-2013/imie-index-september-2013.html

Lars_HH

Antal indlæg : 954
Join date : 30/10/08

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Merkur on Man nov 04, 2013 10:31 pm

Larshh.

Deler du Thomas' syn på de fastforrente obligationslån - dvs at en renteændring ikke kan få kursen til at falde til fordel for boligejerne?

Merkur

Antal indlæg : 330
Join date : 09/10/12

Vis brugerens profil

Tilbage til toppen Go down

Re: Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Indlæg by Sponsored content


Sponsored content


Tilbage til toppen Go down

Side 29 af 32 Previous  1 ... 16 ... 28, 29, 30, 31, 32  Next

Vis foregående emne Vis næste emne Tilbage til toppen

- Similar topics

 
Permissions in this forum:
Du kan ikke besvare indlæg i dette forum